股市与楼市的“并蒂效应”

发布于:2021-11-27 22:08:28

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责  编 
- - 

蔡 

静 
E豆  

股市与楼市的  弊蒂效鹰 

" 

股 价 与 房价 越 来 越 成 为 我 国老 百 姓 乃 至 政 府 决 策 层 关 注 的焦 点 , 但 很 多人 不 知道   股 价 与 房 价 有 密 切 的 关 系 。正 确 理 解 股 价 与 房 价 之 间 的 关 系 , 不 仅 对 老 百 姓 的投 资 有  所 帮 助 , 而 且 对 国家 的宏 观 调 控 也 有 裨 益 。   从 过 去 的 经 验 看 , 股 价 与 房 价 曾经 呈现 跷 跷 板 的关 系 , 2 0 年 至 2 0 年 , 股 价 不  01 05 断 下 跌 , 而 房 价 不 断 上 涨 , 不 少 分 析 人 士 认 为 , 这 是 资 金 从 股 市 流 向楼 市 的 结 果 。但   国外 的经验 告诉我 们, 股市 是楼市 的风 向标 ,股价 是房价 的 先行指 标, 当股价 上涨 
■ 尹 中立  

时 , 楼 市 的价 格 也 会 跟 着 上 涨 , 只 是 时 间 的 迟 早 而 已; 反 之 , 当股 市 下跌 时 , 楼 价 不 
会上涨。  

股 市 的财 富 效 应 刺 激  了房价 的上 涨 ,股 价 的上 
涨 为楼 市 提供 源 源 不 断 的  廉价 资金 供给 ,房 价 上 涨  的财 富效 应 又 刺激 股 价 不  断 上涨 。于 是 ,股 价 与 房 

从 表 面 看 , 国 外 的经 验 与 我 们 的感 受似 乎 是 相 反 的 ,但 其 实 不 然 。 我  ̄ 2 0 年 以  r05 3 前 的 股 票 容 量 太 小 , 当时 的股 票 流 通 市 值 只 占G P 1 % 右 , 对 整 个 经 济 的 影 响微 不  D 的 0左 足 道 , 因 此 股 市 对 楼 市 的 影 响 也就 可 以 忽 略 不 计 了 。   另 外 , 我 国 的 房 地 产 市 场 发 育 的时 间也 非 常 暂 短 , 在 1 9 年 房 改 之前 , 绝 大 部 分  98 城 镇 居 民 的住 房 是 由政 府 或 单 位 “ 办 ” 的 , 大 部 分 城 镇 住 房 也 没 有 产 权 , 因此 , 那  包
个时候不存在所谓 的 “ 地产 市场”。 房   1 9 年 之 后 , 我 国 的 房地 产 市 场 才 逐 渐 形 成 。 可 见 ,2 0 年 之 前 , 我 国 的 股 票 市  98 05

价 的 “ 蒂 效应 ”逾 发 彰  并 显 无遗 。  

场和 房 地 产 市 场 都 处 在 “ 稚 ” 的 阶 段 , 它 们 对 宏 观 经 济 的 影 响 还 不 太 明 显 , 二 者 之  幼 间的关系也不甚显著 。   2 0 年 6 份 以 后 , 我 国股 票 市 值 第 一 次 超 过 了G P 07 月 D ,股 价 对 宏 观 经 济 及 楼 市 的 影  响 开 始 显 现 出来 , 股 价 与 房价 的 关 系 越 来 越 密 切 。 股 价 对 房价 的 影 响 主要 两 个 方 面 ,  


是 股 市 的财 富 效 应 刺 激 了 房 价 的 上 涨 , 二 是 股 价 的上 涨 为 楼 市 提 供 的 源 源 不 断 的廉  

价 资 金供 给 ; 房 价 上 涨 的财 富 效 应 刺 激 股 价 不 断上 涨 。  

股 价影响房价 财富证券化 
股市 的财富效应助涨房价 
2 0 年 5 , 当 股 票 指 数 在 1 0 点 ( 上 海 股 票 综 合 指 数 ) 时 , 深 圳 与 上 海 两 个  05 月 00 指
市 场 的 流 通 股 总 市 值 为 1 0 0 L元 左 右 , 股 票 总 市 值 为 3 0 0 L元 左 右 。 至 2 O 年 9 20 { 5 0{ 07 月 

底 , 上 海 综 合 指 数 达 到 了5 0 点 , 两 市 总 市 值 超 过 2 万 亿 元 。 更 值 得 关 注 的 是 , 在 股   50 5

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权 分 置 改 革 之 后 , 以 前 不 能 流 通 的 股 票 逐 渐 开 始 流 通 , 2 0  05

者 创造 良好的盈 利预 期, 于是股价 大涨 。既 然购置土 地被市 
场视 为 “ 好 ”,那 么,上 市公 司必然会倾 向于高价 拿地 , 利   造 成 地 产 市 场 的行 惰 不 断 看 涨 , 从 而 刺 激 房 价 的 不 断 上 涨 。   最 * 两 年 来 , 全 国 很 多 城 市 的 地 王 都 是 上 市 公 司 制 造 的 , 房  地 产 类 上 市 公 司 成 为 房 地 产 价 格 不 断 上 涨 的 不 可 忽 视 的 力 
量。  

年 股 改 之 前 的股 票 市 场 总 财 富 实 际 上 不  ̄3 0 0 元 , 但 2 0   5 0亿 07
年 9 底 , 股 票 总 财 富 增 加 到 了2 万 亿 元 , 相 当于 在 两 年 的 时  月 5

间 里 中国 的G P 外 地 增 加 了 一倍 。 问题 的 关 键 还 在 于 , 如 果  D额
这增 加 的 相 当 于 一 年 的G P的 财 富 是 实 物 资 产 的话 , 它 可 以 吸  D

收 过 多 的 货 币 , 但 事 实 上 , 这 些 增 加 的 财 富 全 部 是 金 融 资  产 , 是 流 动 性 很 高 的 金 融 资 产 ! 这 些 资 产 具 有 准 货 币 的 功 
能 , 它极 大地 提 高 了社 会 的 实 际 购 买 力 。  


上 市公 司不仅 通过 土地市 场抬高 地价 ,而且 利 用资本优  势 大量 储 备 土地 , 使 土地 价 格 不 断上 涨 。全 国最 大 的 “   地 主”是碧桂 园,今年7 末,该公 司总土地储备量 已经达到 了 月   惊 人 的 4 0 万 * 方 米 。 万 科 的 土 地 储 备 在 融 资 之 后 也 增 加 了  50
20 0 0多万 * 方 米 。  

直 以 来 , 有 一 种 甚 为 流 行 的 观 点 , 认 为 股 票 市 场 的 繁 

荣 可 以 吸 收 过 多 的 流 动 性 。 其 潜 台 词 是 如 果 不 让 股 价 上 涨 的  话 , 资金 会 冲 击 房 地 产 市 场 , 房 价 必 然 上 涨 。 因 此 , 如 果 要 
抑 制 房 价 的 话 , 必 须 让 股 价 上 涨 。 我 的 分 析 结 论 显 然 是 相 反  的。   国际 经 验早 已表 明 ,   股 票市 场存 在财 富效 应,   即股票 市值 的上 涨会 刺激 

这 些 公 司 可 以 凭 借 资 本 市 场 的 力 量 , 高 价 从 股 票 市 场 融  资, 然后 到地产市 场高价 拿地 。似乎 形成 了 “ 良性 循 环 ” ,  
但 这 局 部 的 良 性 循 环 却 

破 坏 了 宏 观 经 济 整 体 的 
健 康 与 稳 定 , 破 坏 了 宏 

消 费 的 增 长 。 为 什 么 会 如  此 ? 原 因 十 分 简 单 , 股 票  价格 上 涨 了,老 百姓 的财 
富 增 加 了 , 购 买 力 就 增  加 。 因此, 我们 不能 仅仅  看 到 股 票 价 格 上 涨 会 占 用 

我 国房 地 产 的金 融功 能正 在不 断 被 开发 出  来 。不 仅 房地 产 成 为企 业 和 个 人 融 资 的最 常 用  的 抵 押物 , 而且 土地 还 成 为地 方 政 府 从 事 城 市  开发 的最 主 要 的融 资 * 台。  

观 调 控 的 大 局 。 2 05 O 年 

以 来 , 国 家 为 了 调 控 房 
地 产 价 格 出 台 了 一 系 列 

政 策 ,但 房 地 产 价 格 依 
然 上 涨 , 其 中 一 个 很 重  要 的 原 因 是 资 金 的 “闸 

更 多 的货 币, 还 应 该 看 到股 票 本 身 可 以充 当准 货 币 的 角 色 。   由 此 , 我 们 也 就 理 解 , 为 什 么 2 0  ̄ 以来 , 我 们 控 制 房  0 5- 价 的 所 有 努 力 都 难 以 助 效 ? 因 为 2 0 年 以 后 是 股 市 上 涨 的 开  05 始 。 我 们 对 上 海 和 深 圳 的 房 价 的 上 涨 的理 解 多 少 又 多 了一 个  视 角 , 因 为 这 两 个 城 市 的 上 市 公 司 和 投 资 者 数 量 最 多 , 股 票  市 场 的 上 涨 给 这 两 个 城 市 所 带 来 的 财 富增 加 值 最 多 。 尤 其 是  深 圳 , 弹 丸 之 地 容 纳 了 1 O 家 上 市 公 司 和 数 十 万 股 市 投 资  0多 者 , 在 股 价 大 幅 度 飙 升 后 , 房价 暴 涨 当属 必 然 。  

门 ”没 有 有效 收 紧 , 国 家 对 房 地 产 开 发 企 业 在 银 行 的 融 资 进 行  了 限制 ,但 没 有 对 房 地 产 类公 司在 股 票市 场 的融资 进 行 限制 。  

房价影响股价

地 产 金 融 化 

不 仅 股 价 影 响房 价 , 而 且 房 价 对 股 价 也 有 重 要 的 影 响 。  

和 股 票 市 场 一 样 , 房 地 产 市 场 也 存 在 着 制 度 变 革 所 导 致 
的 财 富 溢 价 现 象 。 1 9 年 以后 , 我 国 采 取 了 住 房 制 度 改 革 , 98  

停 止 了住 房 的 实 物 分 配 制 度 。 其 措 施 是 将 以 前 的 公 房 折 价 销 

股 市 繁 荣 为 地 产 类 公 司提 供 了大 量 的 廉 价 资 金 
股 价 的上 涨 不 仅 提 高 了房 地 产 市 场 的 购 买 力 , 而 且 通 过 

售 给 个 人 , 但 因 为 一 直 采 取 的 是 计 划 经 济 体 制 , 土 地 资 源 的  价 格 实 际 上 一 直 没 有 被 体 现 出来 , 因此 , 房 改 时 的 定 价 标 准  实 际 是 按 照 建 筑 成 本 来 定 价 的 , 土 地 价 值 并 没 有 表 现 出来 。   这 如 同 国 有 股 和 法 人股 一 样 , 在 没 有 股 改 之 前 , 它 们 的 价 值   并 没 有 得 到 体 现 。 但 房 改 之 后 , 土 地 的价 值 逐 渐 被 发 现 , 直 
接 的 表 现就 是 房 价 不 断上 升 。  

上 市 公 司 的 融 资 为 地 产 开 发 公 司 提 供 了大 量 廉 价 的资 金 , 助  推 了地 价 和 房 价 。   股 票 市 场 的 牛 市 , 市 场 资 金 非 常 充 裕 , 为 房 地 产 类 公 司 
的 融 资 创 造 了 良好 的 条 件 。 以 万 科 为 例 , 2 0 年 在 股 票 市 场  05

融 资 2 亿 元 , 2 0 年 再 融 资 4 亿 元 , 而 2 0 年 则 一 次 性 在 股  O 06 2 07

在 房 价 的不 断 上 升 过 程 中, 处 在 交 易 状 态 的 主 要 是 新 房  和 少 量 的 二 手 房 , 大 部 分 存 量 的 房 地 产 并 没 有 用 于 交 易 。 也  就 是 说 , 只 有 少 量 的 房 地 产 交 易 占 用 了 货 币 。 我 们 以2 0 年   03 为界 ( 因为 2 0 年 以 后 房 价 才 大 幅 度 上 涨 ) , 每 年 的 新 房 销   03
售 数 量 和 二 手 房 交 易 数 量 只 占存 量 的 5 %左 右 。但 房 价 的 大 幅 

票 市 场 融 资超 过 1 0 元 。每 一 次 融 资 的 规 模 都 比 上 一 次 翻 一  0亿
番。  

截 至  ̄2 0 年 8 底 ,我 国 地 产 类 上 市 公 司共 9 家 , 总 市   07 月 8 值 达10 0 2 0 多亿 元 , 每 年 可 以 从 股 票 市 场 融 资 数 千 亿 元 。截 止  2 0 年 8 2 日, 已 经 公 布 了 融 资 方 案 的 房 地 产 类 公 司 的融 资  07 月 O 总 额 已 经 超 过 了1 0 亿 元 ( 0 7 的 计 划 )。 00 20年   股 票 市 场 的 投 资 者 积 极 支 持 房 地 产 类 上 市 公 司 的 再 融  资 。 因 为 这 些 公 司融 资 之 后 会 积 极 地 增 加 土 地 储 备 , 为 投 资 

度上 涨使 国 民的账面 财富大 幅度 增加,房 地 产实际上 已经具  备 了 准 金 融 资 产 的 功 能 , 使 金 融 体 系 的信 用 创 造 能 力 大 幅 度  增 加 。 换 句 话 说 , 我 们 以少 量 的 货 币 占 用 换 来 了 更 多 的 货 币 
供给 。  

∞   12 1 5 

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甚 至 超 过 当地 的新 增 加 G P   D。 这 些 暴 增 的 国 民财 富 给 经 济 及 金 融 所 带 来 的 冲 击 当 然 是 


首 先 , 房 地 产 类 上 市 公 司 每 年 的再 融 资规 模 不 能 超 过 上  年 度 净 资 产 的 5 % 为 什 么 要 控 制 在 5 % 内 ? 原 因如 下 : 0 。 0以  

巨大 的,也 是我们 始料 未及 的。笔者 预计 ,如 果对 此不加控  制 的话 , 股 价 及 房 价 的 上 涨 最 终 会  中击 其 他 领 域 , 甚 至 是 经  
济的泡沫化。主要表现在 :  

从 最 * 几 年 的 房 地 产 市 场 发 展 状 况 看 , 2 0 年 至 2 0 年 的 投  02 07

资 增 长 速 度 全 国 * 均 为 2 % 3 % 间 ; 2 0 年 、2 0 年 的 上  0至 0之 05 06 市 公 司 的 主 营 业 务 增 长 分 别 为 2 % 3 % 因 此 , 将 融 资 控 制  6和 6。
在 5 %以 内完 全 可 以 满 足 房 地 产 类 公 司 的 正 常 需要 。 0  

第 一 、 这 些 巨 额 的财 富 的 增 长 会 加 剧 社 会 的 两 极 分 化 。   因为 股 价 的 上 涨 主 要 受 惠 者 是 上 市 公 司 的股 东 , 尤 其 是 上 市  公 司 的 大 股 东 ; 而 房 价 的 上 涨 主 要 受 惠 者 为 地 产 商 及 拥 有 不  动 产 的 人 , 其 他 人 则 无 缘 财 富 增 值 。 因此 , 资 产 价 格 的 暴 涨  

其 次 , 对 房 地 产 类 公 司 发 行 上 市 从 严 控 制 ( 证 监 会 发  在 审 委环 节 进 行 内 部 控 制 );   第三,对房地产类 公司借壳上市和重组从严控 制。 固 

( 刊 特 约 中 国 社 会 科 学 院 金 融 研 究所 副 研 究 员 、金 融  本
市 场 研 究 室 副 主任 尹 中立 博 士 专 稿 )  

股 市 、楼 市 的 上 涨 给 我 们 带 来 短 
暂 的 兴 奋 之 后 很 可 能 是 长 期 的痛 苦 ,  

Ll K    N 

政 府 应 该 采 取 措 施 遏 制 股 价 和 房 价 的 
上涨趋势 。  
从 目前 中 国 的 情 况 来 看 ,无 论 是 股 市还 是 楼 市 ,两 大  

资产 价格 的快 速 上 涨及 波动 已经 是 不争 的事 实 。但 
是 , 目前 市 场 上 仍 然 有 人 认 为 股 市 没 有 泡 沫 , 国 内 房   价 不 高 ,仍 然 会 涨 。 甚 至 有 人 认 为 , 中 国 股 市 只 存 在  

使 得 一 部 分 人 的财 富 迅 速 增 加 , 而 另 外 一 部 分 人 的财 富 大 幅 

“ 构性 泡沫 —而不存 在 “ 体性 泡沫” 。可以说 , 结 整  
对 目前 国 内 市 场 两 大 资 产 价 格 泡 沫 不 关 注 、 不 警 惕 、  

度 贬 值 , 尤 其 是 工 薪 阶 层 的 生 计 可 能 都 会 出 现 问 题 , 社 会 矛 
盾会激化。  

不 采 取 好 的 方 式 来 挤 压 ,将 成 为 目 前 中 国 经 济 生 活 存  
在的最大风险 。  

第 二  金 融 风 险 迅 速 集 聚 。 从 表 面 看 , 股 市 和 楼 市 的 资  金都是 企业 或个 人的,但 这里 的大 部分 资金直接 或 间接来 自   于 银 行 , 但 股 价 和 房 价 逆 转 时 , 银 行 及 其 他 金 融 机 构 的 风 险  会 很 快 暴 露 出 来 , 这 一 点 我 们 可 以 从 2 O 年 至 2 0 年 股 市 熊  O1 05 市中找到教训,无须笔者赘述 。   鉴 于 上 述 分 析 , 笔 者 以 为 , 股 市 、 楼 市 的 上 涨 给 我 们 带 
来 短 暂 的 兴 奋 之 后 很 可 能 是 长 期 的 痛 苦 ,政 府 应 该 采 取 措 施  

因此 ,无论 是货 币政 策 当局 ,还 是政 府 宏观 调控 部 
门 ,都 应 该 跳 出 传 统 理 论 框 架 与 历 史经 验 ,从 两 大 资  

产价格快 速飚升看 到整个经 济体 系的潜在风 险 ,揭开 


些 经济 假 象 的面纱 ,找 到 一 些经 济现 象 的根源 所 

在 ,从 而 针 对 性 地 制 定 有 效 的 宏 观 调 控 政 策 , 以 便 在   资产价格 泡沫破裂之 前寻找 到消解这些 泡沫 的有效方 

式 ,这 样 才能 避 免经 济危 机 、金 融危 机 等事 件 的出 
现 , 保 持 国 内经 济 持 续 稳 定 的发 展 。  
一 一 一

易宪容 ( 名 学者 ,中国社 会科学 院金 融研究  著

所研究员)  

遏制股价和房价的上涨趋势 。  

控 制 股 价 与楼 价 操 作 辩 证 化 
从 上述分 析可 以看 出,股价 与楼 价是唇 齿相 依 的关系 ,   要 控 制 楼 市 的 价 格 就 要 控 制 股 市 的价 格 , 二 者 要 统 筹 考 虑 ,   单 纯 调 控 一 个 市 场 是 不 会 有 很 好 的 效 果 的 。 要 从 根 本 上 解 决 
股 市 、 楼 市 的 问 题 , 必 须 从 控 制 货 币入 手 , 通 过 价 格 和 数 量  手 段 来 解 决 流 动 性 过 剩 的 问题 。   从 短 期 可 以 操 作 的 手 段 看 , 可 以 对 房 地 产 类 上 市 公 司 的 

融 资 行 为 作 适 当 F } 。 在 1 9 年 开 始 的 宏 观 调 控 中, 对 房 地   E l 94
产 类 公 司 在 股 票 市 场 的 融 资 曾经 有 过 严 格 的 限 制 ( 乎 停 止  几 了 房 地 产 类 公 司 的 上 市 融 资 ) , 目前 的 房 地 产 类 公 司 的 规 模   已 经 比 较 大 , 是 股 票 市 场 的 最 重 要 的 板 块 之 一 , 采 取 一 刀 切  的 方 式 停 止 这 些 公 司 的 融 资 是 不 妥 的 , 但 可 以 对 它 们 的 融 资  规模 作 出 适 当 F } 。 建 议 如 下 : E l  


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